唐磊的个人博客

帝都购房了,500W,蜗居!

关于作者:程序猿石头(ID: tangleithu),从十八县贫困农村一路逆袭上清华点这里查看我的逆袭之路),BAT某厂P7,是前大疆(无人机)技术主管。

本文首发于微信公众号,原文链接,转载请全文保留。后台回复关键字 “1024” 获取程序员大厂面试指南。

背景

最近房价貌似下跌了一波,认识的几个朋友在讨论入手买房了,不过大家貌似对买房首付如何计算(比如天真地认为 500W 总价的房子,首付比例 30%,只需准备 150W 首付款即可)、交易流程等还不清楚。

因此,我刻意重新整理了之前购房经验,新增和修改了部分内容,整理成完整的一篇文章,分享给大家,全文 1W+ 字,主要分为以下内容:

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看完本文,你就会明白,500W 总价,首付需要多少?“满五唯一”、“非普”住宅等到底是个什么鬼?

当然,我也非常希望我买房的剧情如下:

石头是个普通程序猿,大学毕业后来到帝都北京,开始北漂生活,他月薪八千,不过他用了一年的时间就在帝都买房了,看看他是怎么做到的:

在这一年之间,他每天早出晚归,上下班都坐地铁,因为外面吃饭贵,因此他学着自己做饭,他不泡吧也从来不去夜店,一直都省吃俭用,过着艰苦朴素的生活。

一年后,他用辛苦攒下来的两万块,再加上父母给的 888 万,在帝都还算不错的地段有了自己的房子……

哈哈哈,这毕竟是段子,羡慕归羡慕,但毕竟多数人都没有这么好的运气。如果家庭有一定经济基础,再加上自己的努力,能够上车自然是好的;

没有好运气,咱也不能气馁,只要自己功夫足够深,作为程序猿,在这个“高薪”行当里,还是有机会的,实在一线不行,咱们可以二线嘛。

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梦想还是要有的

说实话,其实,石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房,尤其在这么短时间之类(自认为短,当然不能给有钱的大佬比),因为我深知自己家庭背景,自己和对象都是出生农村,家里也都没啥积蓄,即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包,离在帝都购房的目标也是相差甚远的。

当然,如果家里有实力支撑,你就没必要说非得说,“恩,不行,我必须得靠自己”。之前在某乎上看到,有这种想法的同学还不算少。其实,我刚开始也是这样的想法,觉得父母辛辛苦苦一辈子不容易,很不忍心。

但实际上呢?其实,这个时间差就是真金白银呀。家庭有一定积蓄,我们就暂且借一借,后面挣钱了还上,好好孝敬父母就可以了呀。

举个真实的例子,我刚毕业,实验室同学双方父母家里支撑各家出 75W,一共 150W首付+150 贷款购得一套两居室;等我 2 年后准备看房时,同学房子价值已经增至近 600W 了。

记得还没毕业时,有一次跟一个清华的师兄讨论过此事,他谈到,“你放心,你到时候一定可以在北京买房的,时间长短的问题”,当时我心想 “我有那么牛 X 吗?”,心里确实没底儿呀!没想到毕业两年半,我还就真实现了,只能说当初那个师兄看得真准

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不过,谈起买房,石头毕业至今,有过实操 3 套购房经历,有帝都一线,也有二线城市 CQ,去年还在十八线城市老家县城有二手房交易流程,因此在购房这方面,还是稍微有点经验。这当然不能跟那些炒房、房产大 V 比。大家就随便看看得了,如果能有点儿帮助,那就最好不过了。

这么想来,我这一路走来,确实感觉自己“很牛逼“啊。其实,牛 X 谈不上,自我感觉良好。特别是认识和接触的人越多后,才发现真的是 “山外有山,人外有人”,不过我也常常进行自我激励:(学会知足常乐也挺好的)

因为来自农村,“穷人家孩纸早当家”,从高中起上学到大学,再到研究生,基本没怎么花家里的钱,并且研究生毕业时也积攒了一小笔钱(还完生源地贷款后,还剩 xx 来万,在当时看来确实还是个不小的数目),再然后通过自己努力,最终能在一线城市有个小窝,解决 “住” 的问题,实属不容易了。

吹牛

不吹牛了,聊聊正事吧,分享下购房经验。

前期准备

购房前的前期准备,当然就是赚钱。

赚钱头大

在准备想购房这个话题的时候,肯定手里有一定积累,这个时候就该好好整理整理计算一下,你目前自己手里有多少现金,亲戚朋友能凑多少(当然如果父母有实力支持更好,没有的话,其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例),这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。

以石头为例,经过 2 年半的准备,我确实也积累了一定的积蓄,再加上我对象也有部分资金。为了方便说明问题,我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧。(大家不用纠结具体数字,这个 100W 我就是为了方便举例说明,实际比这个少或者比这个多,真的不重要)然后我对象手里有 60W 左右的现金,那么我们俩现金部分就有 160W;

其实,双方的公积金账户也有部分现金,虽然不能直接取出来当做首付直接使用,但是这部分资金是可以通过短期周转获取的,因此也可以计算在首付资金里面。

特此感谢我的老婆,没有她的支持,我们也没那么快,至少不会这么“简单“就在帝都上车的。要知道,当初她可是担着“风险”的,毕竟婚前购买,因为购房前未婚,且当初她名下外地有房贷(上面提到的二线城市购的房),所以不能先领证,且房产证也不能加她的名字(这都是“首套首贷”资格给逼的)。

感谢老婆

再加上比如能从亲戚手里借 10~20W,玩得好的同学手里借10~20W。这部分资金可以提前调研清楚,因为首付资金的确定是前提,决定了后面你看房范围。

说到借钱这个事情,需要谨慎,如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间,提前跟人家说明等等,做到守信用。作为被借的债主,一定要评估对方是否靠谱,如果有闲散的资金,信得过的朋友咱们能帮还是帮一下,前提是一定得对方人品到位,信得过。如果对对方人品没底儿,如果 “这钱借出去,可能短期要不回来” 不会影响到你,就借,否则就别借。

另外,针对资金这块还有一个渠道,其实就是信用贷款(消费贷),当然这个就是稍微高端一点的玩家了。一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷,找好时间窗口,运作一下还是能操作的;

有一点说明就是,申请房贷的时候,借款人名下最好没有贷款,所以就需要这个消费贷在别人的名义下,可以是你对象等等(这种情况下,你对象就不能作为共同借贷人)。

当然本文主要说的是贷款买房哈,土豪全款等不在讨论范围。

了解当地购房政策

首先要看看你有没有资格购买。—— 你说气人不,有钱还不一定能买,还得先有资格。不过没关系,一般而言,差的是钱,扎心了。

这个各地政策不一样,以北京为例:

  1. 有北京户口
  2. 有《北京市工作居住证》
  3. 在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税

满足以上条件任何一个就可以有购房资格了。

再比如重庆,三无(无户籍、无企业、无工作)人员也可以购买,只不过会有额外的房产税。具体不再列举了,大家可以到当地住建委网站或者电话咨询。

另外,建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产,看看你所在城市有没有类似的福利。

这种房产是政府“福利性”房产,对购买人有一定资格要求,比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。比如刚毕业那会,石头还想着北京的“自住型商品房”,最开始的几期还真合适,低端合适且价格基本是周围的 5 折,且 100%产权属于你自己,摇号摇了几次都摇不中。就跟石头前面提到的摇车牌 一样,看人品的。

不过后来演变成了“共有产权房”,产权可能只有一半属于你自己,且慢慢性价比也不高了。

这种政策性住房相对于普通商品房来说,在贷款、出售等方面有所不同,首付要求往往比较低,二次转卖(出售)可能有一定要求,比如要求必满 5 年等等。这个具体就不做讨论了。

石头 Tip:首套刚需,大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产,如果资金有限,房子合适且有资格的话,推荐购买。

首付的计算

举个🌰,上面得到首付资金 160-200 W,最高能买总价多少的房子呢?

按照北京首套首付比例 35% 计算的话,对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗?

石头开始也是这样认为的,但真不是这么计算的,比这个复杂得多得多。。。

too-yong-too-naive

先来看看关于贷款这部分。

银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力。一般而言,贷款的月供不得超过你工资流水(税后)的一半,举例,税后工资 2W,那么,你月供不能超过 1W,贷款周期不超过 25 年(北京最高的政策,其他可能有 30 年),这样一来,你贷款额度也能计算出来了。

当然,贷款可以由 2 个人一起承担,不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策,比如恰好你对象(已婚)有过房贷记录?那对不起,你还不符合首套政策,只能按照二套处理。

关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的,以北京为例:

最长贷款年限不超过 50 - 房龄,假设这房子年纪比较大了(北京这种房子太多太多了),90 年代的房子,至今已经 30 年了,那么贷款最多只能贷款 20 年。这样,你月还款额度又上去了,期望你的工资不能成为瓶颈。

其实还跟借款人的年龄有关,贷款年限不超过 65-年龄,假设你 55 岁的老爸帮你贷款买,一般最多只能贷 10 年。

对了,本文说的贷款说的主要是商业贷款,公积金贷款的话,能用肯定得用,不过:

  1. 北京最新政策,每缴社保 1 年最多贷款 10W;这个有点坑,不过幸好石头赶上了老政策的末班车。
  2. 贷款总额度不能超过 120W(夫妻双方);

如果在异地购房的话,一般公积金是支持异地贷款政策的,具体要和当地的政策有关,石头去年也正好跑了一遍 CQ 的公积金异地贷款流程(北京缴纳公积金,CQ 贷款购房)。

石头 tip:如果公积金能用,尽量都给安排上,毕竟贷款利率这么低的其他地儿找不到。公积金相关问题,建议直接打电话 12329 询问。

是不是发现好复杂,没办法……接着看。

假设按照工资计算出最高能贷 200W,这样,房价总价范围就直接加上首付 160-200W,得到总价 360-400W 吗?

答案当然可能也不太对。

程序复杂

首先,银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ,评估价 ≠ 成交价,总价市场价 500W,银行评估会有个折扣 9 折,那么银行只认为你这个房子值 5000.9=450 W,假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下,理论上贷款额度为:`450W 0.65 = 292W,那么首付资金是500 - 292 = 208 W`,对不起,还不是。

石头 Tip:评估价这里有一定“寻租”空间,如果你希望更可能多地贷款,或许可以让评估公司对房子进行高评。

高评估意味着可以多贷款,相应的税费可能也会适当高一些。

还得看你看中的这个房子是普通住宅,还是 VIP 住宅(非普通),啥是普通住宅?以北京为例,须同时满足:

  1. 小区容积率在1.0(含)以上
  2. 房屋建筑面积在140平方米(含)以下
  3. 还有政府指导价:
    1. 五环内:单价不超过39600/㎡ 或 总价不超过 468W。
    2. 五环到六环:单价不超过31680/㎡ 或 总价不超过374W;
    3. 六环外:单价不超过23760/㎡ 或 总价不超过280W;

普通住宅和非普通住宅,对首付比例要求不一样,贷款利率也不一样,税收比例也不一样。一般而言,可能我们都期望按照普通住宅去成交(假设前两项满足普通住宅的标准),那么:

这个 500W 的房子:

  • 在 5 环内,总价不超过 468W,网签价就得按照 468W 计算,贷款比例又缩水了。
  • 5-6 环,网签价374W,贷款比例:374*0.65=243W,首付变成了 257W。

首付还得包括下面的这部分:

个税、增值税、契税,如果所购房是经济适用房的话,还有另外的高额的综合地价款或土地出让金。这个就相对很复杂了,借用网上的这个图:

税费

别看上面的个税等理论上由卖方承担,实际交易过程中,都会直接转交给买方的。以理想情况下 “满五唯一” 的房子,只需要缴纳契税 500*1%=5W

石头 Tip:首套刚需,房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧。

中介费,这个相对比较固定,一般 2.?,不同中介不一样,甚至可以自己成交免中介费,我们就以 2%计算,500*2%=10W

石头 Tip:不同中介费率可能不一样,业主(卖方)可能会同时在多个中介上挂出房屋信息,这个时候就会有谈判空间,但也不太多。如果有渠道或有条件,其实也可以自行成交。

自行成交对于买方的风险会更大一些,这个需要自己评估。这个对具体感兴趣可以私聊我,我有过 2 套房子自行成交交易的经验。

大头其实就是上面的了,其他可能还会有:贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。

我们再回过头来看看首付,总价 500W 的房子,五环外的话,最多贷款 243W,首付为:257 + 5W(契税) + 10W(中介)+ 1W(其他)= 272W。 说好的首付比例 35%(175W)呢?结果从 175 直接变成 272W,硬生生多出来 100W。

难上加难

小结

咱们小结一下,购房前,先看看是否有合适的政策性福利住房,然后最主要就是清点首付资金,然后了解当地的贷款政策(特别强调不要浪费处女贷资格),方便确定房子总价范围,这样才能为后面看房等打下基础。

如何看房、选房

前面一节中也介绍了,其实首付范围决定了你看房的范围,当然资金越充足,选择的范围越广。可以先确定好,你更看重房子的什么属性,比如:

  • 地理位置,交通?周边配套?
  • 小区环境?
  • 是否学区?
  • 房子本身:户型?面积?楼层?

上篇如何计算首付中也提到了,如果是在帝都购房的话,我认为基本上是定位二手房了,所以本文继续也只谈二手房,仍然主要针对刚需房谈谈自己的理解。如果曾经有过购房经验,购房需求是改善型住房的话,应该多多少少基本明白其中的套路了。

地理位置

相同预算情况下,当然地理位置好的单价更贵(好像说了句废话),如果更看重地理位置,当然房子面积可能就要打折扣了。

我的建议就是,根据预算,在二手房交易网站上先定位大概的几个区域,先网上看房,锁定范围,然后线下实地看房,一定得多看,多实地感受。

交通主要就是考虑比如附近地铁站、公交站?是否方便,小区到地铁站距离?

当然,能够理解都想找个离公司近的。但一般来讲,换公司的频率肯定大于换房子的。 现在望京上班,在望京买?后面万一换到国贸了呢?所以在地理位置这块,可以综合考虑一下。比如一般而言,互联网公司北边偏多,可能就多关注北边的房子。

其实刚开始我在看房的时候,也想在“城内”找,比如五环内的望京,朝阳公园附近,看了多套之后,发现,满足我们预算的两居(看房的时候就首选两居),“城内” 的两居和五环外的“两居”实际感受太不一样了。所以最后就锁定,宁愿偏远一些,也想要一个面积稍大一点的房子。

周边配套也需要关注下,比如买个菜、逛个商场(吃个饭、看个电影)是否方便?周围公园?医院?学校(后面学区再说)。

整体来说,就是一定得多看,多实地感受。然后自己想好自己更看重哪方面,是地理位置?是户型?还是其他。

小区环境

小区环境需要关注,比如小区绿化、容积率、物业?

容积率:某科上说的是“容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率,又称建筑面积毛密度”, 太专业了,大概记住容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

绿化有个衡量标准是“绿地率”,难得找专业解释了,就实地看看,小区内栽了多少树,是否有个小公园,空间是否富余,网上看看指标作为参考,不过最终还是建议实地去感受。

物业:物业水平如何?物业费,车库(人车分离?),进出小区管理,环卫如何(可以去看看对应垃圾区)?

学区

这个问题我还没有具体研究过,因为我自己预算有限,刚需上车房,且目前没有小孩,暂且没考虑学区房的问题。

当然如果预算充足的情况下,有个比较好的学区当然是加分项,这样未来生小孩,就不用再考虑换房的事情了,可以一步到位。要知道,现在的换房成本很大,没有了首套资格,从 上篇 中可以看到二套的首付比例就大大提高了。

不过,这个还得看手里资金是否允许,但愿我后面有机会能分享一波学区房经验吧。

但需要注意的是学区房本身受政策影响较大。

房子本身

房子本身可能就会关注以下几个方面:

  • 楼层/电梯,几梯几户,综合考虑采光(对应高楼层)情况等,比如低楼层可能采光不好,可能有蚊子等等;
  • 户型:是否南北通透?动静分离(户型动线合理),通风采光(包括厨房、卫生间)等等;
  • 得房率,公摊:建筑面积和使用面积。一般老房子(比如公房)得房率会比较高,往往有赠送面积。
  • 楼间距,采光
  • 车位:停车难,是否可以租售等等。
  • 装修情况:是否拎包入住,还是说按照自己的喜欢风格重新装修。

说实话,作为一个南方人,我连东南西北都分不清,经过之前一轮轮看房,也懂得了啥是南北通透,动静分离,户型动线等等。

看房时可以看看之前的装修情况是否是自己喜欢的风格,如果不喜欢,想要二次装修的话,要优先确定好哪些能改哪些不能,主要看好承重墙等情况(承重墙不允许动)。

装修其实也是水很深,我当初房子装修还将就,就简单刷个墙,小小地改动了一下就直接住进去了。 一方面也是因为Qiong,简单装修下 xx 万又搭进去了,装完还得散味等等,另外一个方面也是懒,没有精力。

整个看房过程肯定是一个体力活,也很难选到完全满意的房子(应该还是因为预算有限吧),最后咱们只能有所取舍,选个局部最优解即可。整理来说,还是建议多看看(看得多能使得“局部最优”中的局部范围扩大),毕竟住进去了,短时间之类不会再搬了。

交易流程

具体时间线就因人而异了,我自己的情况从交定金到最后交房经过了近 3 个多月,整理来说算比较快的。

整理流程:

  • 三方合同,交定金(注意区分定金、订金、诚意金、认筹金,详情见文末 PDF)
  • 购房人提交购房资格审查
  • 建委网签
  • 提交贷款相关材料初审,组合贷的话还包括公积金,公积金时需要注意最近 1 年(半年)是否异常,本人换工作原因有一个月补交的情况,还需要另外走审批通道,延长了整个周期
  • 建委缴税:大头是契税,5 块印花税。(详细税收等见这里
  • 贷款银行做资金监管
  • 等银行审批,获得批贷函,等放款
  • 过户
  • 交房

整体流程就如上面所述, 我还在 18 线小县城走过自行成交,走了公积金贷款,8 线小县城异地二手房公积金贷款流程估计之前都没人走通过(因为我开始要异地公积金贷款,当地部门居然说没搞过,不支持),我上次帮他们搞清楚并实际走了一遍流程,小地方也没靠谱中介,大致情况如下:

  • 拟定合同(因为自行成交,合同是网上找的模板),签订
  • 找评估公司对房屋进行评估(公积金中心认可的评估公司)
  • 准备材料提交到对应支持公积金贷款的银行,国土局对应的合同模板(上面个人签订模板不行)
  • 银行初审面签 (回老家)
  • 签贷款合同复审(回老家)
  • 贷款审批通过,领取抵押登记材料
  • 过户办抵押手续
  • 等放款、交房

整体来说,小地方流程不标准,讲究的是“关系”,很多事情互相甩锅,要是在帝都,早一个投诉电话过去了。而在小地方,就只能跟伺候大爷似的,才能让对应 “行政服务” 部门给你办事。(我想这也是为什么很多年轻人喜欢在大城市的原因之一吧)

交房

交易过户之后,就是交房了。注意涉及留尾款,水电、户口等问题。二手房在签订合同之前就应该谈好“买卖交易”的具体对象,是否包含其中的家具电器等等。然后付款方式分几批,最后一定要留尾款,并在合同注明,尾款在什么条件下结清。一般谈好,比如水电燃气、物业费等等,还有一个重要的点就是户口问题。

需要着重强调一下户口问题,学区房(有的地方一套房子 6 年内只能有一个学位)更不用说了,哪怕不是学区房,也一定要谈好,并明确写明在合同(补充条款)中。

讲讲身边同事的一个真实例子,以 同事 小 A 代替吧。

多年前,小 A 从另外一方 C 中购得一套二手房。经过几年,房价蹭蹭往上涨,C 早已出国且已经联系不上了。

小 A 家小孩恰逢要换学区房,因此需要把之前这套二手房卖掉,经过一段时间,D 接盘买了这套房子。中间交易等等都没问题,最后也都已经过户了。

最后 D 准备去办理户口等手续时,才发现原来这套二手房上还挂着 C 的户口。这下麻烦了~ 自己的房子当然不允许一个不认识的人的户口挂在这里,于是联系 A 让其解决,尴尬的是,这个时候 A 又联系不上 C 。

D 只能去法院提起诉讼告 A 违约,要其把户口牵走并赔偿损失。最终当然是 A 败诉,赔偿损失 XX 万,在户口未迁出前,每天都有额外的违约金。 A 能怎么办,又只能去起诉 C。这期间真是赔了不少金钱的同时,又浪费了多少时间和精力。

再讲一个例子, 也是身边的同学 X,从 Y 那里购房后,本来约定在 X 月 X 日交房,结果 Y 由于新房还没装修好,赖着不走,说给你点意思意思点租金吧……

最近还有一个学弟 L,二手房成交后,因为二手房租个蛋壳公寓了,蛋壳大家知道的,租金没打给 L,然后房子又被人租着……尴尬么?谈到这里,大家还有必要了解下 买卖不破租赁 原则,网上也有类似被坑的。

这样的例子太多了,看我身边都发生了好几起。

小结

小结一下:

  • 上篇,我推荐大家先看看是否有合适的政策性福利住房,然后最主要就是清点首付资金,然后了解当地的贷款政策(特别强调不要浪费处女贷资格),方便确定房子总价范围,这样才能为后面看房等打下基础。

  • 本文,主要分享了如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。并通过身边的例子给大家讲解了其中的条条框框。

总之,买房是件大事,需要特别注意。最后,仍然祝大家没房的早日购房上车,有房的早日换学区房、换豪宅。

另外,在这里推荐大家也看看这两份购房经验总结,讲了杭州和上海的购房经验分享,很多东西都是相同的,里面内容也附上了相关知识的科普资源,感兴趣的同学可以前往查看。

购房经验目录

为了方便,我将本人的这篇和 购房经验谈(上),再加上上述两篇文章整理成了一个 PDF,你只需要在公众号后台回复 “购房经验”,即可获取,建议收藏。

最后,祝没买房的早日购房上车,想换房的同学早日换上豪宅。

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后记

最后,求关注,求关注,求关注,本号会定期分享一些技术干货、职场经验等,如果大家对阿里或者其他大厂感兴趣,也可以找我内推,我可以帮忙提供简历 review 等,希望能和大家积极交流讨论,一起学习、共同进步。

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